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    地价猛涨房企融资创十年新高 业内关注融资风险

    2013年06月14日     来源:经济参考报

     

     5月的土地市场在住宅成交回暖的背景下异常火热,众房企抢拍、溢价率飙升、地王频出的现象连番出现。因此,顺势而上的6月土地市场也频现高价地。《经济参考报》记者获悉,在土地市场热情高涨背景下,房企融资额也达到近10年新高。

     业内人士表示,在关注地价高企的同时,还应注意到地价高企引起房企集中融资所带来的风险;同时,也应注意到在目前经济形势不乐观背景下,地方政府仍寄希望于以“卖地”来缓解财政压力,促使土地出让价格大幅增加。

     卖地 起拍价大幅度提高

     近日,南京市国土局推出多幅地块,其中位于浦口新城的两幅纯住宅用地地块吸引了诸多开发商目光。据了解,此两幅地块在2012年10月曾挂牌出让,但随后的11月因故暂停出让。因此,此次招拍挂是此两幅地块时隔8个月后再次整装上阵。

      值得注意的是,此次两幅地块除编号为G39地块的土地出让信息由原来包含少量商业项目改为纯住宅项目外,建设面积、规划和容积率等方面均未发生任何改变。但其挂牌初始价格却从2012年的挂牌总价19.55亿元,涨至现在的挂牌总价27.65亿元,涨幅高达41.4%。

     据悉,此两幅地块分别是G39的新城望江路以东、临滁路以南地块,出让面积为105352.9平方米,容积率为2.5,起拍底价由第一次起拍价的11.42亿元涨至16.03亿元;另一幅编号为G40的浦口新城镇南河路以北、河西路以西地块,出让面积为71345.1平方米,容积率为2.7,起拍底价由第一次起拍价的8.13亿涨至11.62亿元。

     住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示,正是看到土地市场向好,房价具有较大涨价空间,地方政府才选择提高地块起拍价。

     近月来,土地市场频传佳绩。中原地产研究中心统计数据显示,今年前5月,全国四个一线城市合计土地出让金收入高达1411.8亿,相比2012年同期的314.4亿,上涨幅度达到350%。

     端午前夕,长沙土地市场爆出热门,地块成交溢价率超过500%。9日,开福区4宗占地面积共为401680.47平方米,其中由绿地地产集团长沙置业有限公司和广州雅生房地产开发有限公司拍得的2宗普通商品住房用地为237405.52平方米。雅居乐同时参与了开福区湘江大道020、021两宗地块的竞拍,该地块2亿起拍,雅居乐举牌人在出价2.6亿后,突然一次性加价9亿,出价11.5亿,溢价率高达500%。

     “面粉贵,面包一定会贵;但面粉便宜,面包却不一定会便宜,地方政府正是根据这一理论,提高起拍价。”赵路兴认为,众多房企对未来房地产市场判断乐观,认为仍有较大涨幅空间。地方政府就是利用此契机提高起拍价,因为知道会有人买。

     据媒体报道,虽然南京两幅地块起拍价已上涨超过4成,但万科、绿地等房企已有意愿参与竞拍。

     事实上,南京并不是今年以来首幅起拍价上涨地块。5月10日,上海发布公告出让位于青浦一地块,与南京此次出让地块相类似的是,此地块是在终止出让四个月后又重新挂牌出让,但与之前挂牌价格相比,地块起拍价飙升了31亿元。公开资料显示,该地块终止出让后仅仅4个月,在土地用途从商业修改为商办、出让年限从40年修改成商业40年、办公50年后再次出现在土地交易市场,其挂牌起始价也从此前的13.68亿元飙升至44.23亿元,上涨幅度高达223%。国土部地价勘测研究所所长赵松对《经济参考报》记者表示,除了土地市场热度不同影响地价有所改变外,该地块土地用途稍作变更后,盈利性较之前更强,因此,地价再次随之提升。

     “部分地方政府也会为回避国土部对地价溢价率的严格监控而提高起拍价。”赵松指出,由于土地市场热度再起,国土部收紧对土地溢价等的监管,因此,为避免高溢价出现,地方政府选择主动提高起拍价。除此之外,赵松认为,由于地块地理位置较好,即使起拍价较低,也会引来众多企业参与,甚至会引起更加激烈的竞拍。

     但赵路兴表示,在房价高企、调控弱化的背景下,地方政府应减少释放类似信号,以致地市热度再次传导至房市,带来恐慌。

     找钱 前五月房企融资额飙升

     日前,住建部政策研究中心与高和资本联合开展的民间资本调研发现,从开发企业的投资额和融资额两个数字进行比较来看,房地产融资额目前是近10年来的最高水平。

     中原地产数据显示,截至目前,今年万科、恒大、富力、华润等10大标杆房企融资额度已达380亿,接近2012年全年413亿的融资额,与2012年下半年的融资额151.6亿相比上涨150%。

     数据显示,5月,万科、恒大、富力、华润等10大标杆房企国内外融资额已经超过88亿元,较2012年平均水平上涨了160%。与此同时,近30家非标杆房企年内总融资额度也已接近800亿元。

     中国房产信息集团(CRIC)研究员朱一鸣表示,一方面,房地产市场回暖,土地市场火爆使得房企投资需求增加,另一方面,多个房企近期有大量债务到期,还款压力加大,造成此次企业的融资总量增长。

     “综合今年来房企融资情况看,土地成为房企融资非常重要的一个原因。”朱一鸣表示,以佳兆业为例,其今年1至5月份融资金额已经接近于去年全年水平,而拿地金额也与融资金额持平。

     “正是房地产市场向好,土地市场火爆,引起房企大量资金需求,而房企业绩的飘红,也再度引起更多投资者兴趣。”朱一鸣说。

     朱一鸣指出,从房企融资方式则可看出融资难易。银行贷款作为融资成本较为低廉的融资渠道,是企业的主要融资方式。但在调控背景下,银行借贷难度不断增加,但从近日来看,银行借贷比例不断攀升。其中,5月10日,金科集团发布公告称,其控股子公司与中信银行、昆仑信托共同签订《银团贷款合同》,贷款16亿元,其中中信银行提供8亿元贷款,昆仑信托提供8亿元贷款。5月15日,雅居乐地产通过银团贷款43.68亿港元(约合5.63亿美元),期限为三年,并已经得到七家银行的参与。

     此外,在看到了万科、金地H股上市的利好后,内地房企趋之若鹜,积极寻求海外上市。绿地借壳盛高置地正式落地,进一步提高了企业寻求香港上市的渴望,更多的房企也加入到申请行列中,广东龙光地产、重庆协信集团、五洲国际、金辉中国、金山地产、毅德地产等6家内地房企已经提交材料排队上市,争取境外融资。

     中原地产市场总监张大伟对此指出,尽管房企资金压力有所减缓,短期偿债压力较小。但长期来看,由于过多资金沉淀于土地,一旦出现货币政策收紧的预期,房企将面临较大还款风险。因此,应警惕房企借贷债务还款集中带来的资金风险。

     怪圈 地方政府深陷“土地财政”

     “从提高土地出让起拍价也可以看出地方财政资金的窘迫。”赵路兴表示,在我国财政体制未能改变的情况下,多地地方政府仍寄希望于以“土地财政”缓解地方财政压力,促使土地价格上涨。

     继2011年普查公布全国地方政府性债务后,审计署在2012年11月至2013年2月期间又对36个地方政府本级2011年以来政府性债务情况进行了抽查,日前公布的审计结果显示,截至2012年底,36个地方政府本级政府性债务余额达到38475.81亿元,比2010年增加4409.81亿元,增长12.94%。

     值得注意的是,多个城市以土地出让收入为偿债来源的债务余额增长,但土地出让收入增幅下降,偿债压力加大。2012年,4个省本级、17个省会城市本级以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315.73亿元,为当年可支配土地出让收入的1.25倍,呈现资不抵债。

     此外,从5月份财政收入报告来看,5月全国公共财政收入12749亿元,比去年同月增加744亿元,增长6.2%。其中,中央财政收入7170亿元,同比增长2.6%;地方财政收入(本级)5579亿元,同比增长11.3%。而地方财政上涨最大因素便是受上个月房地产市场成交额大幅增加带动。契税方面收入315亿元,同比增长40%,土地增值税收入276亿元,同比增长27.4%。

     因此,在国内经济增长仍然较缓的背景下,债务高企的地方政府仍需依靠土地出让收入。而土地出让收入则决定于土地出让的价格,土地出让价格又决定于房地产市场冷热,也正是由于以上种种关系,债务压力、房地产市场、土地市场、地价、房价一系列问题形成了难解的“怪圈”。

     对此,赵路兴表示,应尽快进行财政体制改革,完善税制税种,建立房产税、物业税等持有环节税费,只有有了长期税收来源,才能降低地方政府一次性出让土地或提价的积极性,降低对“土地财政”的依赖。

     

     

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