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    一屋两“嫁”

    2013年07月17日     来源:深圳商报

     

     深圳商报记者 阳 光 陆剑伟 通讯员 许展鸿 杨见闻

     在一定条件下,一套房子是可以进行两次抵押的。如按揭贷款购买商品房,在支付一定期限的购房款后,又有了其他消费需求,即可用已抵押的住房以一定的抵押押率,向银行进行二次抵押。但是如果恶意多次抵押骗取钱财,就有可能涉嫌诈骗了。

     小房向自己的一位大学,约定将其房子作为抵押。不曾想,同学背地里又将该房产抵押给了典当行。关键的是,两次抵押行为均未经登记,案发后,两次抵押哪个可以优先受偿呢?

     1

     同学借款

     小房有一位大学同学小李,两人在大学期间关系一般,毕业后因为在同一座城市工作,来往较为密切。小房在一家大型企业工作,因为踏实勤快,很快被提拔为部门经理。而小李心浮气躁,一心想着如何能够短期致富,并没有把心思放在工作上,事业没有什么起色。

     一天,小李请小房吃饭,酒酣耳热之际,小李悄悄地对小房说:“我最近找到一个好财路,要不要一起发财?”对于这种消息,小房从他那里听到不止10次,小房笑笑摇了摇头。

     “这次成功率很高的。”见小房不信,小李一五一十地告诉他整个投资计划。原来,小李从他做股票的舅舅那得到内部消息,一家企业将要在创业板上市,可以买到企业员工股。如果成功上市,股价可以涨六七倍。小李提出,向小房借款50万元,借期2年,小李将自己市值约50万元的房产作为抵押。

     “如果这笔买卖成功了,我拿出两成利润给你,都是毛毛雨了。”小李对小房放弃这笔投资,很是遗憾。

     两人起草了一份借款协议,一周后,小房将50万元划给了小李。

     出于同学情谊和多年交情,小房没有多心,更没有想到将抵押给自己的房产进行抵押登记。

      2

     再次抵押

     时间很快过去了,在这一年多的时间里,小房很少见到小李,有时见到一面,小李总是短短几分钟内就找一个借口匆匆离开,渐渐地,小房起了疑心。到了约定的还款日期,却一连几天都见不到小李的人影,打电话给他,小李在电话里支支吾吾的,而且很快就挂断了电话。

     又过了三个月,见小李没有还钱的意思,小房无奈之下只好把小李堵在家里,要求他给自己一个说法,小李这才吐露实情。原来,那家准备上市的企业因为内部问题导致上市搁浅,小李购买的企业员工股也失去了投资价值。当小房提出要房子时,小李更是一脸苦相。原来,小李背着他将上述已约定抵押的房屋又典当给了某典当行,而且房产证至今还押在典当行了,更要命的是,房子的赎回期就要到了,小房可能面临着房财两空的窘境。

     小房又急又气,没想到自己被有多年交情的大学同学骗了。小房拽着小李来到典当行,把情况和盘托出,称自己的抵押权在先,要求典当行把房产证拿出来。典当行哪吃这一套,说等赎回期已过,房子就应当过户到典当行。至于钱,要小房找小李要。

     3

     优先受偿

     无奈,小房只好把小李和典当行同时告上法庭,请求判定该房屋典当行为无效,房屋应归小房所有。法庭上,小李对房子两次抵押的事实供认不讳,并表示自己没有能力偿还借款。而典当行提出小房不持有抵押物的权利证书,该抵押行为无效。

     法院经审理认为,小房和小李双方因借款所签的抵押协议,内容合法有效,小房在小李没有按约定偿还借款的情况下,向法院提起保护债权的诉讼请求是正当的。小李未征得小房同意,对典当行隐瞒事实,将已设定抵押权的房屋又典当给典当行,是无效的法律行为。典当行在典当房屋过程中缺乏调查造成失误,其请求不予保护。判决小李偿还小房借款及利息,该房屋变卖后的价款由小房优先受偿,对典当行的诉讼请求不予保护。

     [相关链接]

     本案中,小房和典当行都犯了一个错误,就是没有将抵押物进行登记。

     《合同法》第四十四条的规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”《担保法》第四十一条规定:“房地产抵押合同自登记之日起生效。”那么依法成立的抵押合同到底是成立时生效还是登记时生效呢?抵押合同是在双方意思表示一致的情况下签订的,对双方都有约束力,不登记不能产生法律上的效力。抵押权经登记而设定,是合法有效的抵押合同所产生的法律后果,抵押权人可以就登记的事项对债权实现优先受偿。本案中,由于该抵押合同并未进行登记,因此不具有法律上的效力,小房也不能享有优先受偿权。

     这里需要说明的是,《物权法》的规定与《担保法》的规定不完全一致。《物权法》将“ 抵押合同自登记之日起生效”,修改为“抵押权自登记时设立”。因此,如果本案发生在《物权法》实施之后,由于双方没有办理抵押登记,则小房不享有抵押权。但双方签订的抵押合同合法有效,小房可以追究小李的合同违约责任。

     本案中小李隐瞒该房屋已经设定了抵押的事实将作为抵押标的物的同一房屋又典当给某典当行,违背了《民法通则》中“诚实信用”的原则,且《合同法》第十六条也规定:“当事人行使权利,履行义务应当遵循诚实信用原则。”对不诚信情况下签订的合同,我国《民法通则》和《合同法》一般都是将其归为无效合同,因为用欺诈手段使对方作出的意思表示实际上是对方不真实的意思表示,并且不真实的意思表示是由于一方当事人的不法行为引起的,该行为应属无效。

     按照《城市房屋权属登记管理办法》第十九条规定:“设定房屋抵押权、典权等他项权利的,权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。”典权属于他项权利,应和抵押权一样到房屋登记机构进行登记,典权不经登记不具有物权效力。典当行虽持有房屋产权证,但持有并不能说明就有了典权的法律效力。随着社会制度的发展,典权制度作为一项古老的制度在实用性上已经呈现出逐渐减少的趋势。现在的典权在实际操作中主要是针对不动产,且不动产大多并没有转移占有,实质上是不动产抵押。本案中,小李与典当行同样没有到房屋登记机构就典权进行登记,因此典权不产生物权效力,典当行就该房屋不享有法律上的优先效力。

     《担保法》第五十四条规定,同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿:(一)抵押合同已登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;(二)抵押合同自签订之日起生效的,该抵押物已登记的,按照本条第(一)项规定清偿;未登记的,按照合同生效时间的先后顺序清偿,顺序相同的,按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

     按照上述规定,小房和典当行都没有进行抵押登记,而小房与小李的合同生效时间在先,所以法院判小房优先受偿。

     

     

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