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    谈谈房地产典当抵押借款实务中工程款优先受偿权

    由于宏观经济调控的影响,目前房地产典当抵押借款仍是典当行的主要业务。在房地产典当抵押借款实务中抵押物的优先受偿权受法律保护,但抵押物的优先受偿权的前面法律规定的工程款优先受偿权实践中应特别注意。

      一、建筑工程承包人工程款优先受偿权。

      最高人民法院2002年6月20日《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释(2002)16号第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”建筑工程承包合同是一种承揽关系,它和一般的承揽没有本质的区别,在一般的承揽中,承揽加工人可以享有留置权,此种留置权优先于一般抵押权,那么在建筑工程承包中,承包人的法定的留置权,应当优于一般抵押权。建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。因为在发包人拖欠的工程款中,相当一部分是承包人应当支付给工人的工资、劳务费以及材料款等各种费用。承包人通常在发包人支付工程款以前,已经实际占用其建造的房屋,如果要由一般抵押权人优先受偿,这样也容易引起冲突。建设工程是靠承包人付出劳动和垫付资金建造的,如果允许约定抵押权优先行使,则无异于以承包人的资金清偿发包人的债务,等于发包人将自己的欠债转嫁给承包人,违反法律规定的公平及诚实信用原则。如果超过6个月没行使视为放弃工程款优先受偿权,请典当行特别重视。

      二、建设工程价款优先受偿权不及于建设用地使用权价值部分。

      对该问题法院一般忽略,但今年来比较突出,最高院法官钟伟珩认为不包括。因为工程价款优先受偿权起源于承揽人对承揽物的添附和劳动价值,目的在于保护因垫资、工人工资等附加在建设工程的部分,而垫资、工人工资对于建设用地使用权并无增值作用,所以建设用地使用权价值部分不能成为担保客体,优先受偿权仅及于扣除建设用地使用权价值之外的拍卖建筑物的相应价值部分。

      三、最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》(2004)民一他字第14号指出:享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加的价值范围内优先受偿。实际含义是工程款优先权只能就自己所施工的部分优先受偿,无权主张对其他承包人施工的部分优先受偿。工程款范围在实践中扩展至装修装饰部分。

      四、能够为工程价款提供担保的建筑物价值也仅针对建设工程施工人所建设部分,对于建设工程未建设部分则不存在工程款优先受偿权,只能作为一般债权。对于后来的工程施工人来说,对于自己承建的部分也有优先受偿权,前施工人工程债权无权就后施工人施工部分优先受偿。

      五、根据合同法第286条规定,工程款优先受偿权特指该工程处置变现分配时优先,如果说该工程用于抵押借款所得款项不属于优先受偿权的对象,这是工程款优先受偿权行使的前提条件。

      六、建设工程价款优先受偿权是否可以预先放弃。

      从建筑市场实际情况来看,建设工程承包人往往处于弱势地位,发包方的苛刻条件必须接受承包人才能承揽工程。如果允许优先受偿权预先放弃,势必进一步损害劳动者权益,所以优先受偿权不能采取事先放弃的形式限制其法定物权效力,而承包人放弃优先受偿权的意思表示法院应认定为无效。

                                                                          来源:典当联盟网

     

     

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