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    石家庄商品房成交面积涨近230% 调控下一城花落谁家?

    近期,上海、天津、北京楼市收紧政策密集出炉,预示新一轮调控风暴来袭。据知情人士透露,楼市调控第二波现阶段重点调控名单在之前的北上广深、天津、南京、苏州、杭州等16个城市的基础上,增加石家庄、南昌、长沙、青岛4个城市,这也意味着未来这20个城市均存在继续加强调控的可能性。

    据统计局近期公布的10月70个城市新建商品房房价数据来看,石家庄同比涨18.1%,环比涨1.7%,南昌同比涨15.6%,环比涨1.1%,长沙同比涨16.5%,环比涨4.4%,青岛同比涨13.2%,环比涨1.35。这四个城市同比涨幅在70个城中排名比较靠前,其中长沙环比涨幅排名第一,仅次于无锡。

    据中国指数研究院公布的百城新建商品房房价数据显示,石家庄,南昌,长沙,青岛环比涨幅分别为1.47%,3.68%,4.08%,2.56%。其中长沙环比涨幅第一,南昌排名第二。

    另据中国房价行情网公布的31个省市房价数据显示,石家庄同比涨幅45%,环比涨10.5%,同比环比均排名第一。

    综合来看,这四个城市虽未像前期的“新四小龙”城市轮流拿下各大涨幅榜榜首,但在密集调控以及高层表态之下,发挥了潜力优势,成了后起之秀。除了南昌在10月首次高层表态后,在10月8日出台了限购政策,其余城市仍然“按兵不动”,有“顶风作案”之嫌。

    11月,在新一轮高层表态楼市调控名单被明确“命中”后,这四个城市又何去何从?

    截止发稿之前,四城中又仅有南昌及时响应了调控号召,在11月18日出台了第二轮政策,其中包括限制有9种不正当经营行为的房企参与土地竞拍和调高首付等。同时,新政明确了此次加码的目的,确保南昌市住房价格保持2016年10月价格水平,即10148元/㎡。

    数据来源:CRIC研究中心

    楼市调控后,成交量一般先于房价适度调整。据克尔瑞统计的上周(11月21日-27日)全国重点城市成交面积排名,南昌环比跌幅最大,下跌56.42%。其中涨幅最大的是石家庄,环比涨幅高达229.53%,青岛上涨25.07%,长沙下跌2.50%。

    那么除了南昌,其余3城还不到出手时机吗?综合各个数据来看,石家庄情况或最为棘手。

    其实,石家庄长沙并非未行动,10月末石家庄市政府发布的《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》掀开了当地严查楼市违规销售的大幕,目前全市已关停110多家无证售楼部。

    11月25日,长沙召开维护房地产市场健康发展工作举行专题会议,强调即确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展,确保长沙房价实现11月份与10月份环比零增长。会议要求实施七条楼市调控措施,要求严格房价审查,严控预售网签,开展重点稽查,强化资金监管,打击投机炒房,增加有效供应,曝光不良企业。

    然而相对其它城市的严控命令,此举只能算隔靴搔痒。那么,石家庄、青岛、长沙三城调控时机到了吗?

    2016年前三季度全国45个大中城市房价泡沫情况

    数据来源:易居房地产研究院、中国房地产测评中心和CRIC

    据易居研究院2016年前三季度全国45个大中城市房价泡沫情况的数据来看,石家庄排在18位,房价泡沫超过20%,长沙和青岛排在24位和26位,低于20%。从房价泡沫来看,石家庄泡沫偏高。综合来看,对于“稳房价”政策来说,石家庄首当其冲。

    全国60个城市2016年4月份新建商品住宅的库存规模情况

    数据来源:易居研究院

    除了房价泡沫情况,再看看这三城的库存情况。长沙、青岛库存量排在第5和7位,库存量畸高,石家庄库存水平居中。库存数据和房价泡沫数据相对温和,库存量高,房价上涨后劲不足,泡沫相对较低。从统计局数据和中国指数研究院最新的数据显示,长沙房价环比涨幅最大,从市场库存量匹配来看出现了背离。综合分析来看,长沙楼市下跌风险最大,相应调控政策呼之欲出。

    最后,再看看一直“按兵不动”的青岛情况。房天下分析师认为从全国层面来看,青岛楼市与热门城市来相比,房价涨幅相对比较温和,短期出台调控政策的可能性不大,不过随着各地楼市调控政策的密集出台,岛城出台政策的几率在增大。虽然库存量较高,但房价涨幅相对温和,相比石家庄和长沙,青岛情况相对乐观,但不代表可以“高枕无忧”。据一名中介人员透露,经历9月、10月暴涨之后,目前涨幅回落,加之临近年底,青岛又迎来了一个看房高峰,看大多数是投资客。

    楼市调控牵一发而动全身,全国热点城市调控层次不齐,石家庄、长沙、青岛调控指日可待还是遥遥无期,展现了开发商、地方政府与高层之间的博弈。

                                                             来源:凤凰财经 

     

     

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